423 nye boliger skal rejse sig i det gamle industrikvarter

BOLIG. Toyota-huset, Toyota-lageret og Telthallen bliver stående. Men omkring dem skal der de kommende år vokse et helt nyt bykvarter frem med plads til op mod 423 boliger.

Økonomiudvalget i Middelfart anbefalede mandag den 31. august, at forslag til lokalplan 236 for Falstersvejkvarteret sendes i offentlig høring. Høringen løber i otte uger fra den 2. september til den 28. oktober, og allerede lørdag den 5. september fra klokken 17 til 19 holder kommunen borgermøde på Walker i kvarteret, hvor det er muligt at stille spørgsmål til planerne.

Lokalplanen omfatter et område på cirka 6,5 hektar ved Sjællandsvej og er første etape af en langt større omdannelse. Det samlede erhvervsområde, der på sigt skal forvandles fra industri til by, fylder omkring 32 hektar. Planen bygger på den udviklingsplan for Falstersvejkvarteret, som Middelfart Byråd vedtog i januar 2024.

Ud over boliger giver planen mulighed for kontor- og serviceerhverv, publikumsorienterede serviceerhverv, mindre butikker, værkstedsprægede erhverv, plejehjem samt kultur- og fritidsfunktioner. Bebyggelsen kan opføres i op til fem etager, og boligerne skal vejforsynes fra Fynsvej og Sjællandsvej. Mindst 70 procent af parkeringen skal placeres i konstruktion, altså i p-hus eller lignende, for at frigøre plads i området og mindske bilernes visuelle dominans. Før nyt byggeri kan tages i brug, skal der indrettes fællesrum svarende til mindst to procent af boligetagearealet.

Et gennemgående træk i planen er, at den eksisterende bebyggelse i vid udstrækning skal bevares og transformeres frem for at blive revet ned. Forvaltningen beskriver selv niveauet af bevaring i et område af denne type som banebrydende, og bestemmelserne er udviklet i samarbejde med eksperter og bygherre. Kun en enkelt mindre bygning kræves ikke bevaret, fordi den ville vanskeliggøre opførelsen af et p-hus, og fordi en vurdering har vist, at den ikke er egnet til brug. Ifølge kommunens CO2-screening giver bevaringen af Toyota-huset, Toyota-lageret og Telthallen en besparelse på 17 procent sammenlignet med nedrivning og genopførelse.

Gennem kvarteret skal Gartnerstien løbe som en central forbindelse og samtidig indgå i områdets rekreative arealer sammen med fællesarealet Gartnerparken, gårdrum og kantzoner. Regnvandet skal håndteres lokalt i grøfter, lavninger og regnbede, der indgår som landskabelige elementer.

Planen kan ikke rummes inden for den gældende kommuneplan, og derfor er kommuneplantillæg nr. 4 udarbejdet sideløbende. Tillægget fraviger Kommuneplan 2025-2033 på fire punkter. Den maksimale bebyggelsesprocent hæves fra 70 til 88, mens rammerne for etageantal og bygningshøjde fastholdes. Kravet om overdækket cykelparkering sænkes fra 50 til 35 procent for at mindske behovet for cykelskure i gårdrummene, så de kan fremstå som åbne rum. Dagligvarebutikker får lov at fylde op til 250 kvadratmeter mod de nuværende 100, hvilket begrundes med ønsket om lokale forsyningsfunktioner som en kiosk eller en bager. Udvalgsvarebutikker må fortsat højst være 100 kvadratmeter.

Den mest markante fravigelse handler om grønne arealer. Kommuneplanen kræver en biofaktor på 1,0 for fælles opholds- og friarealer i boligområder, men lokalplanens biofaktor er beregnet til 0,31. Forvaltningen begrunder afvigelsen med, at der er tale om et tæt og overvejende befæstet område, hvor biofaktoren ikke vurderes at være et virkemiddel, der kan sikre en proportionel sammenhæng mellem beplantning og tilstrækkeligt store opholdsarealer. En biofaktor på 1,0 ville ifølge forvaltningen forudsætte over 700 træer eller buske på opholdsarealerne. I stedet skal de grønne hensyn sikres gennem konkrete bestemmelser om Gartnerparken, gårdrum, beplantning og regnvandshåndtering.

Miljøvurderingen peger på, at planen vil øge trafikbelastningen i området, særligt i krydset ved Sjællandsvej og Jyllandsvej, og at krydset derfor bør bygges om, muligvis med signalregulering. Første etape af ombygningen koster 4,2 millioner kroner. Bygherre betaler 2 millioner, mens de resterende 2,2 millioner finansieres af Middelfart Kommune.

Dele af planområdet er samtidig påvirket af både trafikstøj og virksomhedsstøj, hvilket miljørapporten vurderer som en moderat negativ påvirkning. Lokalplanen stiller krav om, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier skal kunne overholdes, og at nyt byggeri ikke må tages i brug, før det er dokumenteret for facader, indendørs støjfølsomme rum og udendørs opholdsarealer. Støjen kan ifølge rapporten håndteres med støjdæmpende facadeløsninger og ved at placere opholdsrum og opholdsarealer på de afskærmede sider. Beregninger af luftemissioner og målinger af lugtpåvirkningen viser, at grænseværdierne kan overholdes.

Undervejs i processen valgte ejeren af matrikel 8c at træde ud af lokalplanarbejdet. Lokalplan 236 omfatter derfor alene matrikel 6i, mens den øvrige del af Falstersvejkvarteret skal dækkes af en kommende rammelokalplan.

I høringsperioden kan borgere, myndigheder og andre interesserede indsende bemærkninger, som vil blive behandlet, når planen skal endeligt vedtages. Lasse Schmücker og Maria Lund Nielsen deltog ikke i Økonomiudvalgets behandling af sagen.